Podstawy prawne wypowiedzenia umowy dzierżawy
Umowa dzierżawy jest regulowana przez Kodeks cywilny (art. 693-709), który określa zasady jej zawierania i rozwiązywania. Przed podjęciem kroków zmierzających do wypowiedzenia umowy, koniecznie sprawdź:
- Treść samej umowy dzierżawy – często zawiera ona szczegółowe warunki wypowiedzenia
- Czy umowa została zawarta na czas określony czy nieokreślony
- Czy istnieją podstawy do wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym
Pamiętaj, że umowa dzierżawy różni się od umowy najmu tym, że dzierżawca ma prawo nie tylko korzystać z przedmiotu dzierżawy, ale również pobierać z niego pożytki (np. plony z dzierżawionego gruntu rolnego).
Wypowiedzenie umowy dzierżawy zawartej na czas nieokreślony
Jeśli Twoja umowa została zawarta na czas nieokreślony, proces wypowiedzenia przebiega według jasno określonych zasad:
- Sprawdź w umowie wymagany okres wypowiedzenia. Jeśli umowa tego nie określa, zastosuj terminy ustawowe:
- Dla dzierżawy gruntów rolnych – sześć miesięcy naprzód na koniec roku dzierżawnego
- Dla innych przedmiotów dzierżawy – trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego
- Przygotuj pisemne wypowiedzenie umowy dzierżawy zawierające:
- Dane wydzierżawiającego i dzierżawcy
- Dokładne określenie przedmiotu dzierżawy
- Datę sporządzenia wypowiedzenia
- Wyraźne oświadczenie o wypowiedzeniu umowy
- Wskazanie terminu, z upływem którego umowa ulegnie rozwiązaniu
- Twój podpis
- Doręcz wypowiedzenie drugiej stronie umowy w sposób umożliwiający potwierdzenie odbioru (np. list polecony za potwierdzeniem odbioru).
Wypowiedzenie umowy dzierżawy zawartej na czas określony
Wypowiedzenie umowy zawartej na czas określony jest bardziej złożone, ponieważ taka umowa z założenia wiąże strony przez cały okres jej obowiązywania.
- Sprawdź, czy umowa przewiduje możliwość wcześniejszego wypowiedzenia:
- Jeśli tak – zastosuj procedurę opisaną w umowie
- Jeśli nie – możesz wypowiedzieć umowę tylko w wyjątkowych sytuacjach
- Kodeks cywilny przewiduje możliwość wypowiedzenia umowy na czas określony tylko w przypadkach wskazanych w umowie lub w przepisach. Najczęstsze podstawy to:
- Zaleganie z czynszem za co najmniej dwa pełne okresy płatności
- Używanie przedmiotu dzierżawy w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem
- Oddanie przedmiotu dzierżawy do używania osobom trzecim bez zgody wydzierżawiającego
- Przygotuj pisemne wypowiedzenie, dokładnie wskazując przyczynę wypowiedzenia i powołując się na odpowiedni zapis umowy lub przepis prawa.
Wypowiadając umowę na czas określony bez wyraźnej podstawy prawnej lub umownej, narażasz się na odpowiedzialność odszkodowawczą wobec drugiej strony.
Wypowiedzenie umowy dzierżawy ze skutkiem natychmiastowym
W określonych sytuacjach możliwe jest wypowiedzenie umowy dzierżawy bez zachowania okresu wypowiedzenia:
- Jako wydzierżawiający możesz rozwiązać umowę natychmiast, gdy dzierżawca:
- Używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem
- Zaniedbuje rzecz do tego stopnia, że jest ona narażona na utratę lub uszkodzenie
- Dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności
- Jako dzierżawca możesz rozwiązać umowę natychmiast, gdy:
- Przedmiot dzierżawy ma wady, które uniemożliwiają korzystanie z niego zgodnie z umową
- Wydzierżawiający nie usunął wad pomimo wezwania
- W wypowiedzeniu ze skutkiem natychmiastowym musisz:
- Dokładnie wskazać i opisać przyczynę wypowiedzenia
- Powołać się na odpowiedni przepis Kodeksu cywilnego lub zapis umowy
- Wyraźnie zaznaczyć, że wypowiedzenie następuje ze skutkiem natychmiastowym
Szczególne przypadki wypowiedzenia umowy dzierżawy
Dzierżawa gruntów rolnych
Przy dzierżawie gruntów rolnych obowiązują specjalne zasady:
- Wypowiedzenie powinno nastąpić na co najmniej rok naprzód na koniec roku dzierżawnego (chyba że umowa stanowi inaczej)
- Rok dzierżawny to zazwyczaj rok kalendarzowy, ale strony mogą ustalić inaczej
- Przy wypowiedzeniu umowy dzierżawy gruntu rolnego, który jest zgłoszony do KRUS, należy poinformować o tym fakcie właściwy oddział KRUS
Dzierżawa od gminy lub Skarbu Państwa
Jeśli dzierżawisz nieruchomość od gminy lub Skarbu Państwa:
- Sprawdź dokładnie warunki wypowiedzenia w umowie – często są one bardziej rygorystyczne
- Wypowiedzenie złóż w formie pisemnej do właściwego urzędu lub instytucji zarządzającej nieruchomością
- Zachowaj dowód złożenia wypowiedzenia (potwierdzenie nadania, pieczątka wpływu na kopii)
Praktyczne wskazówki przy wypowiadaniu umowy dzierżawy
- Zawsze sporządzaj wypowiedzenie na piśmie, nawet jeśli umowa nie wymaga formy pisemnej
- Zachowaj kopię wypowiedzenia oraz dowód jego doręczenia
- Jeśli to możliwe, omów wypowiedzenie z drugą stroną przed jego formalnym złożeniem
- Przygotuj się na przeprowadzenie inwentaryzacji i odbioru przedmiotu dzierżawy
- Dokładnie udokumentuj stan przedmiotu dzierżawy w momencie jego zwrotu (zdjęcia, protokół)
- Rozlicz się z wszelkich należności wynikających z umowy
Nawet w przypadku konfliktowej sytuacji, staraj się zakończyć umowę w sposób polubowny. Spory sądowe są kosztowne i czasochłonne dla obu stron.
Wzór wypowiedzenia umowy dzierżawy
Poniżej znajdziesz prosty wzór wypowiedzenia umowy dzierżawy, który możesz dostosować do swojej sytuacji:
„`
[Miejscowość], [data]
[Twoje dane]
[Adres]
[Dane adresata]
[Adres]
WYPOWIEDZENIE UMOWY DZIERŻAWY
Niniejszym wypowiadam umowę dzierżawy z dnia [data zawarcia umowy], dotyczącą [dokładny opis przedmiotu dzierżawy, np. działki gruntu nr…, położonej w…].
Umowa ulegnie rozwiązaniu z dniem [data – zgodnie z okresem wypowiedzenia].
[W przypadku wypowiedzenia ze skutkiem natychmiastowym lub wypowiedzenia umowy na czas określony, należy podać przyczynę wypowiedzenia i podstawę prawną.]
Z poważaniem,
[Podpis]
„`
Pamiętaj, że powyższy wzór jest jedynie przykładem i powinien zostać dostosowany do konkretnej sytuacji oraz zapisów Twojej umowy.
Prawidłowo przeprowadzone wypowiedzenie umowy dzierżawy pozwoli Ci uniknąć niepotrzebnych sporów i problemów prawnych. W przypadku bardziej skomplikowanych sytuacji lub wątpliwości, warto skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w prawie cywilnym.